Ayrıca satış sürecine e-Devlet üzerinden yetkilendirme şartı eklenerek denetim mekanizması güçlendirildi.
Rayiç Bedel Dönemi Sona Erdi
Yeni sistemle birlikte konut satışlarında belediyelerin belirlediği rayiç bedeller yerine, fiili satış fiyatı esas alınmaya başlandı. Tapu harçları da bu gerçek bedel üzerinden hesaplanıyor. Böylece tapu işlemlerinde uzun süredir uygulanan düşük bedel beyanı resmen sona ermiş oldu.
Tapu harcı, satış bedelinin yüzde 4’ü oranında tahsil edilirken, tapu dairelerinde işlem başına alınan 6 bin 681 TL’lik döner sermaye ücreti uygulaması da devam ediyor. Bu durum, özellikle büyükşehirlerde tapu masraflarının ciddi şekilde artmasına neden oldu.
e-Devlet Yetkisi Olmadan Satış İlanı Verilemeyecek
Şubat ayında devreye alınması planlanan e-Devlet yetkilendirme sistemi ile emlak sektöründe yeni bir sayfa açılıyor. Buna göre, mülk sahipleri emlakçılara satış yetkisini dijital ortamda resmen vermek zorunda olacak. Yetki belgesi bulunmayan emlakçılar, ilan platformlarında satılık ilan yayımlayamayacak ve pazarlama faaliyeti yürütemeyecek.
“Düşük Bedel Beyanı Büyük Risk”
Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren Adrese Gayrimenkul Yöneticisi Selçuk Hiçdurmaz, eski alışkanlıkların ciddi sonuçlar doğurabileceği uyarısında bulundu. Hiçdurmaz, tapuda beyan edilen bedel ile gerçek satış fiyatı arasındaki farkın ileride yapılacak denetimlerde hem alıcıyı hem satıcıyı ağır cezalarla karşı karşıya bırakabileceğini ifade etti.
Şeffaf tapu beyanının yalnızca vergi açısından değil, konut piyasasının sağlıklı verilerle analiz edilebilmesi açısından da büyük önem taşıdığı vurgulandı.
Yetkisiz İlanlara Dijital Engel
Yeni düzenleme ile taşınmaz sahibinden yetki alınmadan verilen ilanların önüne geçilmesi hedefleniyor. Aynı konutun farklı kişiler tarafından farklı fiyatlarla ilan edilmesiyle oluşan fiyat kirliliği ve güven sorununun bu sistemle azaltılması amaçlanıyor.
Elektronik ilan doğrulama sistemi sayesinde tapu kayıtları ile ilan platformları entegre edilecek. Böylece sahte ilanlar, kayıt dışı emlakçılık ve kaparo dolandırıcılığı gibi sorunların önüne geçilmesi planlanıyor.
Büyük Şehirlerde Tapu Masrafları Dikkat Çekiyor
Yeni uygulama özellikle büyükşehirlerde tapu maliyetlerini daha görünür hâle getirdi. Endeksa verilerine göre Aralık 2025 itibarıyla İstanbul’un Sarıyer ve Kadıköy gibi ilçelerinde, 2+1 daireler için hesaplanan tapu harçları yüz binlerce lirayı buluyor.
Uzmanlar, artan maliyetler nedeniyle tapu harcının alıcı ve satıcı arasında yüzde 2–yüzde 2 şeklinde paylaşılmasının daha yaygın bir uygulama hâline gelebileceğini belirtiyor. Yeni sistemle birlikte konut satışlarında daha güvenli, şeffaf ve denetlenebilir bir piyasa yapısının oluşması hedefleniyor.